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老朽化マンション 建替えは32棟止まり
読売新聞のサイトにこんな記事がありました。

老朽マンション 建て替え32棟止まり

円滑化法制定5年 住民合意・費用が壁

老朽マンションの建て替え促進を目的に2002年6月に制定されたマンション建て替え円滑化法を利用して建て替えられたのは、全国で10件32棟にとどまっていることが、国土交通省の調査でわかった。

手続きが進行中なのも21件59棟だけで、建て替え促進の「切り札」と考えていた国などの期待は裏切られた。老朽マンションとされる築30年以上の建物は全国で約1万棟56万戸に上り、耐震性に問題のある住宅も多い。制定から5年を迎え、建て替えだけに頼るのではなく、補修などを含めた対策の抜本的な見直しが急がれる。

調査は、国交省が都道府県を通じて3月末現在で実施。建て替え完了・進行中31件(2293戸)のうち24件を首都圏が占め、ほかも仙台、大阪、広島、福岡各市など大都市に集中する。複数棟の一括建て替えは11件あり、最大は東京都大田区の8棟368戸。

円滑化法制定前は、住民が区分所有法に基づき建て替えを決議した後の明確なルールはなく、開発業者にいったん土地と建物を売却してしまうか、住民自身で資金集めや反対者との所有権移転交渉をするなどしていた。

しかし、開発業者が採算が取れないと途中で手を引いたり、住民の立場に法的根拠がないため反対者との交渉がこじれて裁判になったりするケースが相次いだ。阪神大震災でも多くの被災建物で建て替えが遅れる原因となった。

これらの問題を解消する切り札として制定された円滑化法は、決議後のルールを定め、様々な権限を持つ法人「建て替え組合」を住民が設立できるようにした。組合は反対者に所有権の売り渡しを請求でき、反対者は時価での売却が義務付けられ、速やかに権利移転ができるようになった。

ただ、国の思惑通りにはならず、国交省は理由として〈1〉住民の合意形成が難しく、円滑化法とセットとなる区分所有法が定める、全体で8割以上の賛成などの条件を超えられない〈2〉建て替え費用が多額で都市部などの好立地を除いて工面できない――ことを挙げる。

10年後には、築30年以上のマンションは現在の3倍の約3万棟になる見通しだ。建て替えが進まないと1981年以前の古い耐震基準で建てられた建物が大量に残されて危険な上に、高齢化時代を迎えるのにバリアフリーに対応できない、住民が減って地区が荒廃するなどの問題がある。

専門家からは〈1〉住民の賛成条件を引き下げる〈2〉危険な建物から退去させる行政の権限を強化する〈3〉費用が少なくて済む補修で済ませる方法を検討する――などの対策が提案されている。

うーん。やっぱりといいますか、なかなか簡単には建替えは進まないですよね。

ここ数年でマンションを購入した方にはあまり関心のない話題だと思いますが、私が持っているもう一つのマンションは、築25年の中古マンション。そろそろ建て替えも視野に入れはじめなければならない時期です。

一般的な話は置いておいて、我が中古マンションの場合で考えますと、おそらく半分くらいは賃貸で住んでいる人です。近くに大学があるので若い人も多いです。

一方、区分所有者で住んでいる人はどちらかというと高齢な方も多い。25年前、新築で購入したとき30歳だった人は今55歳。35歳だったら60歳。40歳だったら65歳です。

さて、建て替えをしようかどうかとなったとき、賃借人は出て行けば済むことですが(とはいえ、ここでももめそうですが)、区分所有者はマンションを建て替えている間に住む場所を確保しなければいけません。

50代の現役世代ならまだしも、年金生活に入っている60代の人だったら賃貸マンションやアパートを探すのも苦労するのではないでしょうか。なにしろ、保証人になってくれる人が少ないです。

若ければ親や親戚に頼れますが、60代では親は頼れませんのでねぇ。子供がいればいいですが、子供がいない人や独身の人はどうしましょう!(将来の自分を見るようです。)

我が中古マンションは都心のど真ん中にあります。もし建て替えの間の仮住まいを我が中古マンションの近辺で探すとなると、とにかく家賃が高いのです!

その上、修繕積立金だけで建て替え費用が全て捻出できるとはとても考えられず、足りない費用をどこかからひねり出さなければいけません。

我が中古マンションの場合、建て替えをすると、今現在の階数より高く建てることができるんだそうです。多くなった分を完成後に分譲し、建て替え費用を補うことができるらしいのです。

そうは言っても、お金は建て替え着工前に必要です。銀行に借金をするか、住民から一時的にお金を集めるか。

いずれにしよ、住民の8割の賛成を得るにはなかなかハードルが高い話です。

私個人としては費用を出してでも建て替えに賛成なのですが、住民の高齢化が進んでいくと建て替えに反対する人の方が多くなる気がします。

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

るき
去年、築後28年の実家のマンションを売りました。当初からは、けっこう入れ替わりはありますが、住民は比較的高齢化していた感じ。我が家を買った人も50歳くらいの人なので、若いというわけではないです。古いマンションが中古で出ている場合、「古い間取りでも違和感がない」年代の人が購入するケースが多いのかもしれません。
ちえぞうさんのように、我が家も所有したまま賃貸してもよかったのだけれど、結局売却したのは、「建て替えのときに区分所有してるのはヤダ」というのが大きかったですね。
とはいえ、いま自分が住んでいるマンションは、ちょうど自分が高齢化する頃に建て替え時期にさしかかるわけで、そのときになったら、かなり悩んでしまいそうです。
2007/05/28(月) 22:26:47 | URL | [ 編集]
ちえぞう
>るきさん
30~40歳の年代が、マンションを買う人が一番多いんだそうです。てことはつまり、30年後に建て替えとなると、みぃ~んな定年間近か定年後。せめて50年くらいは建て替え不要だといいですよねぇ。
2007/05/28(月) 23:05:07 | URL | [ 編集]













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