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住宅ローンの返済方法について悩む 

犬連れマンション購入ブログのlove-dogsさんが、住宅ローンを長期固定と短期固定の組み合わせで借りようかなということを書かれていました。

そろそろ住宅ローンのどの金利タイプで借りるか決めなくてはいけない時期。当初は10年固定1本でいくつもりだったのですが、長期と短期の組み合わせもありかなと思い始めました。

ただ、金利がどの程度上昇するかがなかなか読めない(><)。読めないのは当然なのですが、予想以上にぐぐぐーんと上がってしまうなら10年固定1本の方がお得になりそうですし、悩ましいところです。

それとは別に、もう一つ考えが変わってきたことは、旧居マンションの扱い。当初は旧居マンションを10年くらい賃貸として貸し出し、その賃料を住宅ローンの繰上返済にまわす。10年経ったら売却して一気に繰上返済、と考えていました。

でも既に築25年の旧居マンション。10年経ったら築35年。今査定してもらった価格より確実に値下がりします。さらに、10年間旧居マンションの管理費・修繕費もかかりますし、固定資産税もかかります。都心の地価上昇に伴い、港区のマンションなんて確実に固定資産税も上がるでしょう。

そう考えると、まだそんなに値段の下がらない2~3年に旧居マンションを売却してしまう方がいいかもー。早く繰上返済すればするほど層返済額は減りますし、売却後の管理費や固定資産税の負担もなくなります。空室になってしまうかもーという心配もなくなります。

さっそく、愛用のマキローン住宅ローン計算ソフトでシミュレーションしてみることに・・・。

前提条件
1.売却するまで毎年賃料の一部を繰上返済
2.5年目に3,000,000円繰上返済(父に借りる予定。スネカジリ。)

上記条件で3年目で売却、5年目で売却を10年目で売却、を比べてみると、
 5年目で売却した場合、総返済額が821,293円少ない。
 3年目で売却した場合、総返済額が1,481,880円も少ない!
という結果になります。これはあくまでも旧居マンションが空室にならなかった場合なので、万一空室になって賃料が入らなければ差額はもっと大きくなります。

さらに、旧居マンションの管理費・修繕積立金や固定資産税もかからなくなるのでもっと差額が出てきますね。

うーん、とはいえ、うまく旧居を売却できるかも分からないし、難しいです。
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- 12 Comments

love_dogs  

TBありがとうございました~。
早速TBしたのですが、私はおっちょこちょいで、本文中にこちらをリンクしていなかったのではじかれてしまったようです(><)
後ほど追記してTBしなおしてみますね~。

ちえぞうさんはきちんとご自分で色々シュミレーションとかしてるので尊敬します。
私もこのままじゃいけないので色々お勉強していこうとおもっています~。

文字化けの件すみません。いまいちあのブログの使い勝手が悪くて自分で治せるなら治したいのですが、よくわからないのです。。。

2006/02/11 (Sat) 22:15 | EDIT | REPLY |   

ちえぞう  

>love_dogsさん
文字化けはなんでなるのか分からないですよねー(><)。そのままでも構わないですー。
根がケチなので、一番得する返済方法を!!としつこくシミュレーションしてますが、やりすぎて訳がわからなくなりつつあります・・・(^^;。がんばりましょーね!

2006/02/12 (Sun) 12:43 | EDIT | REPLY |   

love_dogs  

TBに再挑戦してみたのですが、うまくいかないです~。
記事にリンクも追加してみたのですが・・・

2006/02/12 (Sun) 22:18 | EDIT | REPLY |   

ちえぞう  

>love_dogsさん
うまくできませんでしたか・・・。うーん、なぜだろう?お手間かけてすいませーん。
とりあえず、言及リンクの制限を解除してみたので、もう一度お試しくださーい!

2006/02/12 (Sun) 22:34 | EDIT | REPLY |   

love_dogs  

挑戦してみたんですがだめでした(><)
ここのブログ本当に使い勝手が悪いです。。。
他のところに移転を考えています。
ご迷惑おかけしました。
制限の方戻しちゃってくださいね。

2006/02/13 (Mon) 00:35 | EDIT | REPLY |   

よーし  

ホント、住宅ローン悩ましいですよね。
私はさんざん迷った末、短期固定にしちゃったんですけど。
超長期・短期併用も考えたんですが、私の場合は
●物件が安いので借入額がそれほどないこと。
●まとまった金額を母から借りて、繰上返済をすること。
●全期間優遇金利が魅力的だったこと。
●バブル時のほどの金利の高騰はないだろうと予測したこと(←自分で)
●ある程度金利が上がっても、それに対応できる余裕があること。
などの理由。それにしても「元金均等」方式にすればよかったなーと未だに後悔してたりします。。

先日の日銀総裁の会見だと、量的緩和されてからも、まだゼロ金利政策は続きそうですからね。でも、どのくらいの期間継続なんだろう~。

2006/02/13 (Mon) 12:26 | REPLY |   

love-dogs  

移転しちゃいました~。
早速TBさせていただきます。
今度こそ大丈夫かな・・・
新ブログ共々よろしくお願いします。

2006/02/13 (Mon) 13:05 | EDIT | REPLY |   

ちえぞう  

>love-dogsさん
リンク変更しておきました~。今度はTBもちゃんと付いてます。よかった!

>よーしさん
よーしさんは短期固定オンリーですか。借入金額が多くなければそれもいいですよね。私はけっこう借りてるので金利上昇がちょっぴり怖いかも。日銀総裁、ゼロ金利政策をあと5年くらい続けてくださーい(無理?)。

2006/02/13 (Mon) 15:25 | EDIT | REPLY |   

-  

私も2年後に入居予定ですが、今のマンションを売却か賃貸か迷っています。金利上昇や空室のリスクを考えると、売却して借入額を抑え早期に完済が良い気もしますし、しかし賃貸すれば老後の年金的収入が見込めます。新しいマンションの管理費や修繕費の値上がり分をそこから補うこともできるわけで・・・悩ましいですねえ。
売却しなかった場合、査定額相当分を猛ダッシュで返済できるんなら残したほうが得ですよね。

2006/02/13 (Mon) 22:52 | REPLY |   

ちえぞう  

>名無しさん
なかなか悩ましいですよね。年月が経てば経つほど建物は古くなり、売却する際の価格は減ってしまいますし。ずーっと店子がいればいいですが、空き室になったら計算がくるってしまいますしねぇ。

2006/02/14 (Tue) 11:34 | EDIT | REPLY |   

ばびー  

初めてコメントします。
私の入居のときを思い出し、楽しませていただきました。
今は、CUBIOS設置を考えていて、このHPにたどり着きました。
奥行きが30センチしかなかったCUBIOSも45センチができ、ちょこっといい感じになり、設置したいなぁって考えております。
私も3年くらい前にマンションを購入しました。はじめはローンのことなどよく分からず、目先の金利に惹かれて、はじめの数年だけ1%みたいなローンにしました。で、少し前にその金利が終わるので、見直しをしました。そのとき、私は東京スター銀行の預金連動型にしました。金利は決して安くないのでですが、私も親のすねかじりで親のお金を借りているので、それを普通預金に入れています。そうすると、普通預金額には利子がつかないんです。親が急に必要になっても普通預金なので、いつでもおろせるので、今はすごくいい感じです。
借り換えをしたので、私はずいぶん損もしちゃいました。
ご参考になれば。。。

2006/02/21 (Tue) 14:05 | REPLY |   

ちえぞう  

>ばびーさん
はじめまして!コメントありがとうございます。マンション購入経験者なんですね(^^)。
なるほど、お金を借りたいけれど急に入用になるかもしれない、という場合、スター銀行の預金連動型はいいですね。やっぱり手元にすぐ動かせる現金がないと不安ですもんね。情報ありがとうございます!

2006/02/21 (Tue) 15:50 | EDIT | REPLY |   

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  •  住宅ローンについて
  • ローンの仮審査ですが、営業さんいわくすんなりと通りました。とローンのシュミレーション結果と一緒にメールで教えてくれました。とりあえずは一安心です。(2006年1月10日)さてさて本題ですが、私、お金関係のことに結構疎いです。。。母は結構しっかりしてるんです
  • 2006.02.13 (Mon) 13:08 | 犬連れマンション購入ブログ
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