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不動産投資 

以前から訪問してくださってる方はご存知かと思いますが、私は数年前から不動産投資をしています。

不動産投資といってもREIT(不動産投資信託)ではありません。不動産を購入し、それを賃貸物件として貸し出して、賃料で利益を上げる投資です。

友人知人とマンションや老後の話などをすると、この話がよく話題に上るんですよね。私があけっぴろげに話をするからか、興味を示す方が結構います。自分もやってみたい、という人も。

基本的に、私はあまり積極的にはオススメはしません。でも、もしどうしてもやってみたいなら、あくまで自己責任で、下記の点を守った方がいいですよーとアドバイスしています。

■ 駅近物件、できれば徒歩5分以内
分譲マンションの場合、駅から多少遠くても、周りの環境や物件そのものの造りがよければ売れますが、賃貸の場合は駅から近い物件がなんといっても有利です。

■ 新築はNG。中古物件オンリー
新築物件は売主の不動産会社の利益が販売価格に乗っているので、どうしても割高になります。

■ 賃貸専用物件より、分譲マンションとして作られたマンション
賃貸専用物件は、建物が住民の所有物でないので、管理状態が悪くなることもあります。分譲マンションの場合は住人=所有者なので建物を大切にしますし、きちんと定期的に修繕が行われます。また、住んでいる人のマナーも賃貸よりは分譲の方が良いと想定されます(もちろん、例外あり)。貸さずに自分で住むことになっても、分譲マンションの方が安心です。

■ 東京より地方都市
購入価格に対しての賃料を見てみると、東京よりも地方都市の方が賃料の割合が高い。東京は土地ばっかり高いのに、賃料は意外と低いんですね。私が次に買うなら、神戸、福岡、仙台などがいいかなーと思っています。

■ ワンルーム~1LDK
ファミリー向けの物件よりは一人住まいの物件の方が貸しやすいです。ファミリーは「借りずに買っちゃう」という選択肢もあるため、需要が低いんですね。

私が今貸し出している物件は、JRの駅から徒歩6分(地下鉄の駅までは10分)、中古物件(購入時に築23年)、分譲マンション、東京のど真ん中、1K。基本ポリシーからはちょっと外れてます。

私が買った物件はとってもお買い得でした。前の持ち主の方が高齢で、物件から遠いところに住んでおり、管理がめんどくさいから手放したい、という理由で売りに出されていたのです。しかもこの物件のローンは払い終わっていました。

ローンも残っていないし早く手放したいので、市場価格よりかなり安く売りに出した、ということらしいです。

ローンが残っている物件の場合、市場価格より高くても、ローンを払える物件価格に設定されてしまうことも多いんですよね。

お買い得物件を見つけるには、どういう物件が欲しいのかイメージしておき、常にネットなどで売り出し物件をチェックして、いいと思ったらすぐに動くこと!新築と違って中古は同じものが二つと出ないので、早い者勝ちです。

ただし、不動産投資にはデメリットももちろんあります。

まず、空室リスク。でも、物件(とくに立地)を吟味すれば空室になるリスクはかなり減らせます。私の物件はまだ空室になったことはありません。

固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金が発生するので、賃料が丸々収益になるわけでもありません。

また、ローンを使って物件を購入する場合には、ローンを完済するまでは収益は上がりません。

空室になってもローンの返済は毎月ありますから、不動産収益が無い時でもローンを払えるだけの収入がないと危険(というより、たぶん銀行が貸してくれない)。しかも、投資物件用のローンは住宅ローンに比べて金利が高いです。

そして、不動産収入があるので、毎年確定申告を行わなければいけません。これがメンドクサイ・・・。

賃貸にする場合は、入居者の募集から契約、毎月の賃料の徴収などを行ってくれる不動産屋さんに管理を委託する方がいいと思います。私がお願いしている不動産屋さんの場合、月額賃料の5%が管理手数料。更新の時期には更新料は私と不動産屋さんとで折半、という契約になっています。

ちなみに私の物件の場合、利回りは8%。昨今の銀行預金の低金利と比べると、かなりいい投資物件だと思います。

定年退職時に3,000万円貯蓄しておくためには、定年まで30年とすると1年間で100万円。月々約8万円。この賃料収入を老後に向けての貯蓄に回しています。

築年数が進んでいくに従って賃料が下がるかもしれないし、空室になることがあるかもしれないですが、今のところは順調に老後向け貯蓄を進めています。

年金があてにならず、配偶者もいない私は、老後も一人でなんとか生きていける資金を貯めておかないといけませんから・・・(;;)。

株式と違ってあっという間に価値0円になるということはあまり考えられない不動産投資ですが、なにしろ初期投資が大きいので、誰にでもオススメできるというものではないんですよね。

しつこいですが、もし不動産投資をするなら、よーく下調べして、自己責任で!上に書いたのはあくまでも私個人の意見です。

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タグ:不動産投資 投資 資金 マンション

- 3 Comments

keisuke☆  

夢と希望を持てそうな不動産投資ですね。
ちえぞうさん本人もおっしゃる通り「あけっぴろ」で
男前ッです!

老後も一人なんて寂しいことは言わないでくださいっ
きっとちえぞうさん周りには沢山の友達がいるはず
ですよ!!・・・いい人もねっ♪

2011/05/22 (Sun) 09:04 | REPLY |   

ai  

私も不動産はずっと気になっていました。シングルでかつ一人っ子なので将来のお金のことは気にかかります。

本格的に物件を探すか!と思ったころに地震が起きたので、再び二の足を踏んでいるところではあります。。

2011/05/22 (Sun) 10:18 | EDIT | REPLY |   

ちえぞう  

>keisuke☆さん
男前ですか!ありがとうございます(^^)。そうですよね。たとえ結婚しなくても、友人はいますもんね~。

>aiさん
この地震で、高層マンションの価格が下がってきているみたいですね。中古物件がおすすめではありますが、耐震基準を満たしているかを確認するのも重要ですねー。

2011/05/22 (Sun) 23:03 | EDIT | REPLY |   

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