犬連れマンション購入ブログのlove-dogsさんが、住宅ローンを長期固定と短期固定の組み合わせで借りようかなということを書かれていました。
そろそろ住宅ローンのどの金利タイプで借りるか決めなくてはいけない時期。当初は10年固定1本でいくつもりだったのですが、長期と短期の組み合わせもありかなと思い始めました。
ただ、金利がどの程度上昇するかがなかなか読めない（＞＜）。読めないのは当然なのですが、予想以上にぐぐぐーんと上がってしまうなら10年固定1本の方がお得になりそうですし、悩ましいところです。
それとは別に、もう一つ考えが変わってきたことは、旧居マンションの扱い。当初は旧居マンションを10年くらい賃貸として貸し出し、その賃料を住宅ローンの繰上返済にまわす。10年経ったら売却して一気に繰上返済、と考えていました。
でも既に築25年の旧居マンション。10年経ったら築35年。今査定してもらった価格より確実に値下がりします。さらに、10年間旧居マンションの管理費・修繕費もかかりますし、固定資産税もかかります。都心の地価上昇に伴い、港区のマンションなんて確実に固定資産税も上がるでしょう。
そう考えると、まだそんなに値段の下がらない2〜3年に旧居マンションを売却してしまう方がいいかもー。早く繰上返済すればするほど層返済額は減りますし、売却後の管理費や固定資産税の負担もなくなります。空室になってしまうかもーという心配もなくなります。
さっそく、愛用のマキローン住宅ローン計算ソフトでシミュレーションしてみることに・・・。
前提条件
１．売却するまで毎年賃料の一部を繰上返済
２．5年目に3,000,000円繰上返済（父に借りる予定。スネカジリ。）
上記条件で3年目で売却、5年目で売却を10年目で売却、を比べてみると、
5年目で売却した場合、総返済額が821,293円少ない。
3年目で売却した場合、総返済額が1,481,880円も少ない！
という結果になります。これはあくまでも旧居マンションが空室にならなかった場合なので、万一空室になって賃料が入らなければ差額はもっと大きくなります。
さらに、旧居マンションの管理費・修繕積立金や固定資産税もかからなくなるのでもっと差額が出てきますね。
うーん、とはいえ、うまく旧居を売却できるかも分からないし、難しいです。
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