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賃貸マンション
賃貸マンションとして貸し出しているもう一つのマンションですが、2月の末で入居者が退出されました。短大生だったので無事卒業できたようです。

1ヶ月間空室になっていたのですが、昨日無事に入居希望者が見つかりました。空き室を埋めることができて一安心。大事な副収入ですから・・・。

ところで昨日はゴルフレッスン14回目。平日にレッスンに行くのは久々です。忙しい時期なのですが無理やり行きました。コースデビューが近いので・・・。

昨日の指摘はとにかく「体を開くのが早すぎる」のだそうです。コーチがクラブを持って一緒に振ってくれるとよく理解できるのですが、自分でスイングするとどうもうまくいかない・・・。とはいえ、10回に1回くらいは「おっ!」と思えるナイスショット(私のレベル的に)が出るようになったので、昨日の練習は有意義でした。

来週は集中的に通ってつかみかけたコツを忘れないようにしようと思います。

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中古マンションを自分でリフォームした人
先日、中古物件の話題を書きましたが、中古物件を購入して自分でリフォームしたシングル女性の方のことがスマッチに載っていました。

この方は1100万円で中古マンションを購入し、IKEAやネットショップなどでキッチンやタイルなどを調達し、約120万円をかけてリフォームをしたそうです。

 →インタビュー記事はこちら

 →ブログはこちら『中古マンションをセルフリフォーム!

ブログを拝見してみると、リフォーム前と後でこんなに違うのにこんなに安いの~!?とビックリします。それに安いだけではなくとっても楽しそう!

ますます「次に家を買うときは中古を買って自分の好きなように・・・」という妄想が広がりました(^^;。

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中古住宅の有効活用
本日の『ガイアの夜明け』をご覧になりましたか?今日のタイトルは「甦れ!夢のマイホーム ~中古住宅の新たな活用法~」というものでした。

定年年齢に達し、子供も独立し、夫婦二人でもてあましてしまっている一戸建てを、リフォームして若い世代に手が出せる価格で売り出す。あるいは既に住宅ローンの終わっている一戸建てを貸し出して、その家賃を収入とする。というような内容をやっていました。

私は中古住宅賛成派です。実際、もう一つ所有しているマンションも中古で購入したものですし。

特に一戸建ての場合、中古住宅はお買い得だと思います。老朽化していても丸ごと建て替える必要はなく、大黒柱や梁を支える補助をいれてやれば長く使えます。

家の構造に補強を入れて壁紙や建具や水周りをリフォームすれば、新築に劣らない住み心地と、新築にはないお値打ち感がありますね。

番組内で気になったキーワードがあります。それは『移住・住みかえ支援機構』。

これは、自宅を貸したい50代以上の人と、家を借りたい子育て世代とをつなぐ制度。家賃保障があり、借り手がいなくても移住・住みかえ支援機構が貸主に家賃分を払ってくれます。一方、借り手には敷金・礼金がないというメリットがあります。

移住・住みかえ支援機構が手数料として家賃の15%を借り手から取ることになるのですが、15%で家賃保障してもらえるなら悪くないと思います。私が貸しているもう一つのマンションは、不動産会社へ手数料として家賃の10%払っています(家賃保障は無し)。

日本では中古住宅の人気がイマイチないのですが、手を入れればまだまだ住める家を壊してしまうのはもったいない。番組内でも「新しくして若い人に住んでもらえれば、家も幸せだ」と中古住宅の持ち主が言っていましたが、まったくその通りですよね。

もし次に家を買うチャンスがあったら、私は中古住宅を購入し、好きなように内装や建具を決めていくのもいいなぁなんて思ってしまいました。

ところで、番組最後に「60代以上の持ち家率は80%」だと言っていましたが、そんなに高いのか!とちょっとビックリです。

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老朽化マンション 建替えは32棟止まり
読売新聞のサイトにこんな記事がありました。

老朽マンション 建て替え32棟止まり

円滑化法制定5年 住民合意・費用が壁

老朽マンションの建て替え促進を目的に2002年6月に制定されたマンション建て替え円滑化法を利用して建て替えられたのは、全国で10件32棟にとどまっていることが、国土交通省の調査でわかった。

手続きが進行中なのも21件59棟だけで、建て替え促進の「切り札」と考えていた国などの期待は裏切られた。老朽マンションとされる築30年以上の建物は全国で約1万棟56万戸に上り、耐震性に問題のある住宅も多い。制定から5年を迎え、建て替えだけに頼るのではなく、補修などを含めた対策の抜本的な見直しが急がれる。

調査は、国交省が都道府県を通じて3月末現在で実施。建て替え完了・進行中31件(2293戸)のうち24件を首都圏が占め、ほかも仙台、大阪、広島、福岡各市など大都市に集中する。複数棟の一括建て替えは11件あり、最大は東京都大田区の8棟368戸。

円滑化法制定前は、住民が区分所有法に基づき建て替えを決議した後の明確なルールはなく、開発業者にいったん土地と建物を売却してしまうか、住民自身で資金集めや反対者との所有権移転交渉をするなどしていた。

しかし、開発業者が採算が取れないと途中で手を引いたり、住民の立場に法的根拠がないため反対者との交渉がこじれて裁判になったりするケースが相次いだ。阪神大震災でも多くの被災建物で建て替えが遅れる原因となった。

これらの問題を解消する切り札として制定された円滑化法は、決議後のルールを定め、様々な権限を持つ法人「建て替え組合」を住民が設立できるようにした。組合は反対者に所有権の売り渡しを請求でき、反対者は時価での売却が義務付けられ、速やかに権利移転ができるようになった。

ただ、国の思惑通りにはならず、国交省は理由として〈1〉住民の合意形成が難しく、円滑化法とセットとなる区分所有法が定める、全体で8割以上の賛成などの条件を超えられない〈2〉建て替え費用が多額で都市部などの好立地を除いて工面できない――ことを挙げる。

10年後には、築30年以上のマンションは現在の3倍の約3万棟になる見通しだ。建て替えが進まないと1981年以前の古い耐震基準で建てられた建物が大量に残されて危険な上に、高齢化時代を迎えるのにバリアフリーに対応できない、住民が減って地区が荒廃するなどの問題がある。

専門家からは〈1〉住民の賛成条件を引き下げる〈2〉危険な建物から退去させる行政の権限を強化する〈3〉費用が少なくて済む補修で済ませる方法を検討する――などの対策が提案されている。

うーん。やっぱりといいますか、なかなか簡単には建替えは進まないですよね。

ここ数年でマンションを購入した方にはあまり関心のない話題だと思いますが、私が持っているもう一つのマンションは、築25年の中古マンション。そろそろ建て替えも視野に入れはじめなければならない時期です。

一般的な話は置いておいて、我が中古マンションの場合で考えますと、おそらく半分くらいは賃貸で住んでいる人です。近くに大学があるので若い人も多いです。

一方、区分所有者で住んでいる人はどちらかというと高齢な方も多い。25年前、新築で購入したとき30歳だった人は今55歳。35歳だったら60歳。40歳だったら65歳です。

さて、建て替えをしようかどうかとなったとき、賃借人は出て行けば済むことですが(とはいえ、ここでももめそうですが)、区分所有者はマンションを建て替えている間に住む場所を確保しなければいけません。

50代の現役世代ならまだしも、年金生活に入っている60代の人だったら賃貸マンションやアパートを探すのも苦労するのではないでしょうか。なにしろ、保証人になってくれる人が少ないです。

若ければ親や親戚に頼れますが、60代では親は頼れませんのでねぇ。子供がいればいいですが、子供がいない人や独身の人はどうしましょう!(将来の自分を見るようです。)

我が中古マンションは都心のど真ん中にあります。もし建て替えの間の仮住まいを我が中古マンションの近辺で探すとなると、とにかく家賃が高いのです!

その上、修繕積立金だけで建て替え費用が全て捻出できるとはとても考えられず、足りない費用をどこかからひねり出さなければいけません。

我が中古マンションの場合、建て替えをすると、今現在の階数より高く建てることができるんだそうです。多くなった分を完成後に分譲し、建て替え費用を補うことができるらしいのです。

そうは言っても、お金は建て替え着工前に必要です。銀行に借金をするか、住民から一時的にお金を集めるか。

いずれにしよ、住民の8割の賛成を得るにはなかなかハードルが高い話です。

私個人としては費用を出してでも建て替えに賛成なのですが、住民の高齢化が進んでいくと建て替えに反対する人の方が多くなる気がします。

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中古分譲マンションを今でもチェックしてます
新築分譲マンションに引っ越してまだ4ヶ月。そんな私ですがいまだに毎週水曜日は住宅情報ナビをチェックしています。ちなみに、毎週火曜日は住宅情報マンションズを必ずもらって帰ります。

近頃チェックするのは中古分譲マンションばかり。都心の新築分譲マンションはどんどん値が上がりしていますし、私の住みたい港区(それもできれば麻布十番)ではそもそも新築物件がほとんどありません。

今回新築分譲マンションを購入していろんな設備などを体験しましたから、中古マンションを購入してリフォームし、設備は新築並!にするのも楽しそうですしね。

古くてもいいとはいえ、さすがに私が生まれる前に建ったマンションは敬遠してしまいますが、築20年くらいだったらいいかな~。外見の古さは隠せませんが、部屋にいるときは外見なんて気にならないでしょう。

そんな話を母にすると「まだ買う気!?」なんて言われるのですが、ええ買う気ですとも!分譲マンションを買ったからといってそこに定住しなきゃいけないなんて決まりはありません。

年月と共に趣味嗜好も変わり、住みたい街・自分にとって住みやすい街というのはどんどん変化していきます。それに合わせてフレキシブルに住み替えていけたらけっこう楽しいんじゃないかと思います。

・・・って、これは独り身だからできることですよね。一人は寂しいときもあるけれど、身軽でもあるのです~。ルルル~。

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129位をうろうろ~~。復活目指してがんばります。

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